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社论丨坚持法治化、市场化原则,维护房地产市场平稳健康发展

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(原标题:社论丨坚持法治化、市场化原则,维护房地产市场平稳健康发展)

金融部门会保持房地产金融政策的连续性和稳定性,对于市场风险的认知和控制有信心。

“十一”期间,国内60个重点监测城市累计成交187万平方米,同比下降43%,与2019年同期相比,降幅也达到33%,显示出地产业下行压力加大,但一线市场相对坚挺。

据市场机构克而瑞地产研究中心日前统计,年初近五成百强房企披露过2021年业绩目标,截至9月末目标完成率超过75%的房企数量只有近两成,目标完成率低于70%的房企,占比达五成,四季度去化压力较大。

随着市场调整,部分城市开始出手托市,比如多个城市出台“限跌令”,10月10日,哈尔滨出台政策给予优秀人才在哈尔滨市购首套房最高享受10万元补贴,此前,沈阳、大连等城市也提出了类似政策。

此轮房地产调控政策与此前不同,过去强调“因城施策”,赋予地方政府较大的自主权,地方政府在地产业发展中利益巨大,包括土地财政、税收等,因此,调控效果往往不佳。此轮调整的主导权在中央政府,控制住了银行水龙头,对地产企业融资与银行按揭的规模设置了红线,从而避免了过去地产调控的制度漏洞,真正落实“房住不炒”的精神。

面对严格把守的金融红线,市场的生产端和消费端同时受到金融的限制,两端同时去杠杆。市场有声音将这种做法称之为“休克疗法”,即市场逐渐陷入流动性休克,会有一些财务上过于激进的企业面临违约风险,而消费者会选择观望,进而恶化地产企业的去化努力。

当前的市场状态存在一些不确定性,但是,这种不确定性主要是预期,而风险依然可控。当前市场调整的背景是,从去年到今年上半年,国内楼市处于高速增长阶段,银行部门的按揭规模限制在总量上是合理的,但在发放节奏上可能上半年份额占用过多,导致下半年收紧,这是调控落实不均衡,而非政策要“一棍子打死市场”。

此外,对于地产企业的融资限制由来已久,目前一些企业面临流动性风险的主因,是绕过国内融资限制在境外融资加杠杆,这违背了国内地产调控政策的精神,盲目以高息在境外发债是高风险行为,但国内企业长期以来追求扩张的冲动导致缺乏信用风险意识和管理。这种扩张冲动以及盲目高杠杆是地产市场病态发展的原因之一。

地产企业盲目和冲动的原因在于,以往地产调控的意志不坚定,往往将地产业作为短期刺激经济的手段,经济不好就刺激楼市,楼市过热就加以抑制,使得社会形成一种预期:这种松紧周期会一直持续下去,企业和消费者就成了坚定的永远的多头,这也是住房金融化的根本原因。

可见,当前的市场调整是在高速增长环境下发生的,尤其是部分企业出现流动性危机放大了市场的不确定性,而银行按揭发放节奏的速度变化也影响了市场的判断。这是地产市场转型的应激反应,需要市场增强适应性,而不是说调控政策本身存在问题,当然,也有必要考虑市场的演化并防范风险,但是方向不会改变。

就如日前人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会所指出的,“金融部门全面落实房地产长效机制,稳妥实施房地产金融审慎管理制度,保持房地产金融政策连续稳定”,不能因为部分企业存在流动性挑战而改变房地产金融政策,尤其是要“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”,避免重新启动“松紧周期”让市场再次过热。要清楚的是,当前全球通胀风险越来越大,如果中国放松地产调控,其后果是地产市场吹大泡沫。

针对部分企业出现流动性危机,央行、银保监会等部分已经提出,金融机构会按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。也就是说,处理相关企业暴露出的风险会按照法治化、市场化原则,而不是行政救助,对于涉及的消费者合法权益要优先保护;在此前提下,维护房地产市场平稳健康发展。这表明,金融部门会保持房地产金融政策的连续性和稳定性,对于当前部分企业的境外债务违约现象保持冷静的态度,对于市场风险的认知和控制有信心。

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